Конец льготной ипотеки: что ждет рынок жилья в Екатеринбурге?

Массовая программа льготной ипотеки в России завершается.

Высокая ключевая ставка и инфляция делают ставки по жилищным кредитам практически непреодолимыми. Снижение цен на квартиры затруднено ростом себестоимости строительства. Девелоперы и банкиры ожидают, что спрос станет отложенным, и привлекать покупателей придется с помощью новых (и уже известных) инструментов.

Какая ставка по ипотеке будет привлекательной?

В Екатеринбурге строится так много, что даже при остановке всех работ на распродажу квартир потребуется три года. Однако перед завершением программы льготной ипотеки спрос на нее вырос, и за месяц продажи увеличились на 30%.

Отмена программы с 1 июля охладит рынок, считают застройщики. Ситуация начнет восстанавливаться к концу 2024 года, когда:

продавцы и покупатели адаптируются к новым условиям; Центробанк снизит ключевую ставку до 11–13%; начнется новый сезонный рост продаж (сентябрь–декабрь).

«Льготная ипотека с господдержкой закончится, условия по семейной ипотеке изменятся, а рыночная ставка по жилищным кредитам затормозит дальнейшее движение. Оживление рынка возможно при ставке в 12%», — заявил директор проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент» Юрий Старков.

Коммерческий директор «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова также считает, что спрос будет отложен до тех пор, пока ставка по ипотеке не снизится хотя бы до 12%.

«Ипотека должна быть доступна всем, а это возможно только при ставке ниже 10%», — уверен заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. Однако уменьшение ставки до 10% возможно только при снижении инфляции до 4%, чего пока не наблюдается.

Почему цены на новостройки будут расти

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга превысила 150 тыс. рублей. Даже падение продаж не остановит рост цен из-за увеличения себестоимости строительства, считают девелоперы. С начала года себестоимость выросла на 35–40%.

Причины роста себестоимости:

дефицит кадров; рост зарплат в строительной отрасли; удорожание стройматериалов; переход на отечественные стройматериалы.

«За 2023 год цены на новостройки выросли на 10%, за пять месяцев 2024-го — еще на 4,7%, что соответствует уровню прошлого года. Снижение возможно не в цене, а в объемах строительства, девелоперы будут медленнее вводить проекты», — отмечает Хохлова.

Как будут поддерживать покупательский спрос

Заместитель председателя Уральского банковского союза считает, что делать ставку на семейную и IT-ипотеку нецелесообразно, так как по условиям и объемам выдачи они не сравнятся с ипотекой с господдержкой. Спрос сместится в сторону более дешевого вторичного жилья, и сформируется отложенный спрос — эти покупатели выйдут на рынок при улучшении условий кредитования.

Застройщики добавляют, что ищут новые и вспоминают старые механизмы поддержки, среди них:

схема отсроченных платежей; субсидирование ипотечных ставок со стороны застройщика; trade-in (продажа вторичного жилья в зачет квартиры в новостройке).

Программа ипотеки с господдержкой под 8%, запущенная в 2020 году, заканчивается 1 июля. Семейная ипотека под 6% также завершается в этот срок, но власти планируют ее продлить на новых условиях. За три года цены на новое жилье в Екатеринбурге выросли на 63%, а в