Банк "Открытие": льготная программа госипотеки спасла российский рынок жилья от коронакризиса
Госпрограмма субсидированной ипотеки под 6,5%, срок действия которой истекает 1 ноября, стала одной из самых успешных и востребованных мер поддержки экономики в период коронакризиса. Продление программы на 2021 год будет способствовать стабилизации рынка, но дальнейшее масштабное стимулирование государством спроса на жилье может иметь негативные последствия", - отмечает начальник Аналитического управления банка "Открытие" Анна Морина.
– Покупатели новостроек смогли получить беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, а застройщики – стимулирование спроса без каких-либо затрат со своей стороны. Фактически, благодаря рекордно низкой ставке ипотечных кредитов, покупатели квартир по "госипотеке" получили скидку до 20% через снижение ежемесячного платежа при той же стоимости квартиры, – считает Морина.
Президент России Владимир Путин предложил продлить действие госпрограммы "хотя бы до середины следующего года". Минфин предлагает продлить программу до конца 2021 г. и увеличить лимит выдачи таких кредитов с 900 млрд руб. до 2,8 трлн руб. По оценкам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, при продлении программы до середины 2021 года застройщики жилья смогут дополнительно привлечь 500-600 млрд руб.
По мнению Анны Мориной, важным положительном фактором госпрограммы стало и то, что покупатели первичного жилья при том же уровне ежемесячного платежа смогли себе позволить приобрести квартиры большей стоимости. Об этом, в частности, свидетельствует увеличение средней площади проданных лотов в этом году. Так, летом 2020 года отмечались повышенные продажи двухкомнатных квартир в Москве, доля которых стала сопоставима с наиболее популярными "однушками".
По оценкам Аналитического управления банка "Открытие", кроме льготной ипотеки в 2020 году значительное влияние на рынок жилья оказали сокращение предложения и ограничительные меры по борьбе с распространением коронавируса. Из-за перехода на новые правила финансирования строительства жилья в 2020 году ожидалось небольшое замедление выхода новых проектов. Но общая неопределенность, вызванная пандемией, вынудила застройщиков еще больше сократить планы ввода новых проектов. Ограничительные меры оказали меньшее влияние на рынок, поскольку в наиболее острую фазу пандемии стройки были остановлены только в Московском регионе. Многие девелоперы смогли наверстать отставание от сроков, а ожидаемое сокращение объемов ввода жилья по итогам 2020 года на уровне 5% год к году (по оценке Минстроя) больше связано с общим сокращением активности девелоперов.
Ажиотажный спрос на первичном рынке привел к тому, что застройщики стали существенно поднимать цены. Кроме того, многие застройщики регулируют уровень предложения, не допуская перекрестной конкуренции или корректируя цены. На рынке это выразилось в сокращении ликвидного предложения и росте цен. В отдельных случаях это привело к тому, что аналогичные квартиры на вторичном рынке стали дешевле новостройки.
– Наши расчеты показывают, что на фоне сокращающихся доходов населения доступность приобретения жилья по ипотеке повысилась, тогда как доступность при покупке за свои средства уменьшилаcь из-за роста цен. Это нашло отражение в увеличении доли приобретаемого жилья по ипотеке в Москве с 45% до 60%. В остальных регионах РФ, кроме Санкт-Петербурга, доля ипотечных покупателей традиционно высока и может достигать 90%. Поэтому потенциальное дополнительное сокращение доли покупателей "за свои" при продлении госпрограммы льготной ипотеки не будет критическим, – говорит Морина.
По предварительным данным Дом.РФ, выдача ипотеки в сентябре 2020 г. побила исторический рекорд и достигла 470 млрд руб., что почти в 2 раза больше прошлогодних показателей. Рост был обеспечен выдачами как на первичном рынке, которые в сентябре выросли в 2 раза, так и на вторичном, которые увеличились в 1,5 раза.
Безусловным драйвером выдачи ипотеки на первичном рынке жилья выступают государственные программы поддержки ипотеки. Кроме госпрограммы ипотеки под 6,5%, ощутимое влияние на рынок ипотечного кредитования оказали программы "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека". Доля субсидируемых кредитов в выдачах за январь-август 2020 года достигла 80% на первичном рынке, и очевидно, что при продлении программы госипотеки под 6,5% останется на высоком уровне.
Кроме того, отмечают в банке "Открытие", на вторичном рынке жилья в третьем квартале 2020 года стало ощущаться влияние снижения ключевой ставки. Это привело к снижению рыночных ставок по ипотеке, хотя они и остаются заметно выше фактических 6,5% по льготной ипотеке на новостройки.
Рост выдачи ипотеки благоприятно влияет не только на рынок жилья, но и на банковский бизнес. Несмотря на низкую маржинальность этого продукта относительно других кредитов, ипотека остается самым безопасным и быстрорастущим направлением в банковском бизнесе. Дополнительный положительный эффект банки получают от выдачи ипотеки на квартиры в объектах, в которых они же предоставляют проектное финансирование с применением счетов эскроу.
Сейчас через механизм эскроу-счетов финансируется почти 43% строящегося жилья в РФ. В августе совокупная сумма лимитов, открытых застройщикам по новым правилам, достигла 1,8 трлн руб., а сумма на счетах эскроу - 607 млрд руб. "Можно констатировать, что переход на новые правила прошел для отрасли успешно и, что важнее, реформа справилась со своей основной задачей – позволила устоять отрасли в кризисный период", - отмечает начальник Аналитического управления банка "Открытие".
Агрессивный рост цен, спровоцированный льготной ипотекой, ажиотажный спрос, поддержанный в том числе приходом на рынок инвесторов после снижения ставок по депозитам, а также сокращающееся предложение усиливают неопределенность на рынке жилья. В случае завершения программы льготной ипотеки 1 ноября 2020 года застройщики были бы вынуждены либо сократить объемы продаж, либо снижать цены, что привело бы к продолжению падения темпов ввода новых объектов.
– Сокращение объемов жилищного строительства противоречит заявленным национальным проектам, возможно в том числе и поэтому будет продлена программа льготной ипотеки под 6,5%. Однако положительный эффект от данной меры практически исчерпан – цены на жилье отыграли практически все снижение от удешевления ежемесячного платежа, при этом доходы населения продолжат сокращаться. Следовательно, стимулирование спроса будет носить уже ограниченный характер. Также в будущем году ожидается спад инвестиционного спроса на квартиры. Для стабилизации рынка жилой недвижимости в 2021 г. темпы удорожания квартир должны снизиться до околоинфляционного уровня, а на рынок должны выходить новые проекты для пополнения качественного предложения, – говорит Анна Морина.
На рынке жилья сейчас можно выделить две новые тенденции – переход к преобладанию покупки недвижимости с привлечением ипотеки и повышение роли государства в жилищном строительстве.
– Увеличение доли ипотечных сделок – длительный процесс, к которому рынок шел годами. Но продолжительное стимулирование спроса государством может иметь негативные последствия. Уже сейчас спрос на новостройки практически полностью обеспечивает государственная поддержка. В дальнейшем зависимость застройщиков от госсубсидий будет только усиливаться, при этом эффективность расходов бюджета будет сокращаться. При благоприятном сценарии в 2021 г. рыночные ипотечные ставки ипотечных кредитов приблизятся к 6,5%, что сделает эту меру неактуальной. Скорее всего поэтому и рассматривается предложение продлить программу не на весь следующий год, а на его половину. При этом с 2021 г. заработает ряд новых механизмов, направленных на удешевление строительства, в том числе инфраструктурные облигации, а также на увеличение доступности жилья, например, жилищно-ипотечное накопление по аналогии с "Жистройсбережением", – отмечает Анна Морина. – Мы ожидаем в 2021 году стабилизации на рынке жилья, после чего начнется органический рост на фоне постпандемического восстановления экономики.
- Банк "Открытие" входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. "Открытие" развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. В состав группы "Открытие" входят компании, занимающие лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: "РГС Банк", компании "Росгосстрах" и "Росгосстрах Жизнь", "Открытие Брокер", Управляющая компания "Открытие", "НПФ Открытие", АО "Балтийский лизинг", ООО "Открытый лизинг", АО "Таможенная карта". Надежность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА ("АА-(RU)") и Эксперт РА ("ruAA-"), а также международным агентством Moody’s ("Ba2"). Стратегия развития банка до 2021 года предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.
