Средняя цена квартир в Екатеринбурге превысила исторического максимума: причины и прогнозы рынка недвижимости
33m2.ru
В Екатеринбурге средняя цена квартир достигла 150 тыс. рублей за квадратный метр.
Разложив эту сумму на отдельные составляющие, можно увидеть, что ее рост обусловлен множеством факторов, а не одной конкретной причиной. Почти все участники строительной цепочки стремятся извлечь выгоду из стремительно растущего рынка ипотечного кредитования. При этом прибыльность проектов у застройщиков увеличилась, что отражено в данных отраслевых экспертов: за год она выросла с 29,7% до 34,2%.
Весной банки начали отходить от прежней практики, когда ипотечные кредиты выдавались легко. Один из риелторов сообщил 66.RU, что банки стали более требовательными, и количество отказов в выдаче кредитов заметно увеличилось.
Сейчас Центробанк и Минстрой обсуждают, как будут выглядеть ипотечные программы после 1 июля, в то время как цены на жилье продолжают расти. Это происходит несмотря на ужесточение требований к заемщикам и увеличивающееся число отказов в выдаче ипотечных кредитов.
Почему цены на жилье растут? Центробанк обвиняет в этом льготную ипотеку, которая стимулировала рост рынка, так что покупатели начали занимать деньги даже на первый взнос. Строительные компании объясняют рост цен удорожанием материалов.
Каждая сторона по-своему права.
В настоящее время для большинства покупателей доступен только первичный рынок недвижимости, поскольку на вторичном ипотечные ставки достигают 17% годовых. Таким образом, рынок жилья в Екатеринбурге на 78% состоит из новостроек. В этом контексте застройщики решили создать финансовый резерв на вторую половину года, когда возможен спад спроса на 30% или больше.
Рост цен на стройматериалы, инфляция и повышенные аппетиты участников производственной цепочки вносят свой вклад в стоимость квадратного метра. В Свердловской области за год строительные материалы подорожали на 12%. Также увеличились цены на землю и услуги подрядчиков.
Мы проанализировали открытые данные, и вот что выяснили:
- строительство стало дороже,
- общая стоимость девелоперского проекта выросла,
- девелоперы стали получать больше прибыли.
Себестоимость строительства жилья в Екатеринбурге, а также доходы девелоперов были рассчитаны на основе данных из разных источников, включая статистику "Дом.РФ", Союз инженеров-сметчиков и сервис "ДомКлик".
Директор "Центра недвижимости МАН" Николай Савин считает, что расчеты по себестоимости строительства корректны. Он отметил, что статистика "Дом.РФ" учитывает только строительно-монтажные работы, включая затраты на материалы и рабочую силу. В то время как данные инженеров-сметчиков более комплексны, включая также расходы на покупку земли, подключение к сетям, благоустройство и ввод дома в эксплуатацию.
По словам Савина, рентабельность в загородной недвижимости составляет 30%, а в многоквартирном строительстве выше. В проектах экономкласса при себестоимости в 70–80 тыс. рублей за квадратный метр, квартиры продаются за 110–120 тыс. рублей. При этом на общие затраты застройщика сильно влияет заполненность эскроу-счетов: чем больше средств на этих счетах, тем ниже ставка по проектному финансированию.
