Вопреки распространённому мнению, собственник жилья не всегда имеет абсолютный и безоговорочный контроль над тем, кто может быть зарегистрирован в его квартире.
Закон предусматривает ряд исключений, когда регистрация возможна без согласия и даже вопреки воле владельца. Кто эти люди и на каком основании они получают такое право?
1. Несовершеннолетние дети владельца или зарегистрированных лиц
Это самое сильное и безусловное исключение. Родитель, зарегистрированный в квартире (даже если он не собственник), имеет право прописать своего ребёнка до 18 лет по тому же адресу. Согласие собственника для этого не требуется. Закон ставит право ребёнка на жильё с родителем выше права собственности. Выписать несовершеннолетнего в никуда практически невозможно.
2. Собственник доли в квартире
Если человек является владельцем доли в праве собственности на жильё, он имеет право зарегистрироваться сам и прописать своих несовершеннолетних детей на этой площади. Согласие других сособственников для этого не нужно. Это часто становится «камнем преткновения» при разделе имущества после развода: один из супругов, став собственником доли, может законно прописать в квартире нового партнёра.
3. Лица с правом пожизненного проживания (отказники от приватизации)
Граждане, которые добровольно отказались от приватизации муниципальной квартиры в пользу других членов семьи, сохраняют за собой право бессрочного проживания в этом жилье. Это право «привязано» не к собственности, а непосредственно к помещению. Даже если квартира будет продана новому владельцу, такой жилец имеет полное право проживать и быть зарегистрированным в ней пожизненно.
4. Наследники, получившие квартиру с «обременением»
Иногда наследодатель в завещании или по договору ренты возлагает на наследника обязанность предоставить кому-либо право проживания в наследуемой квартире. Это называется завещательный отказ. Если наследник принимает квартиру, он обязан выполнить это условие и зарегистрировать указанное лицо. Отказ от выполнения влечёт отмену права на наследство.
5. Супруг собственника (в некоторых случаях)
Если квартира была приобретена в браке на общие средства, но оформлена на одного супруга, она считается совместно нажитым имуществом. В случае развода и раздела второй супруг может через суд признать своё право на долю. После этого он, как сособственник, получает право на регистрацию в этой квартире на основании пункта №2.
Кого НЕЛЬЗЯ прописать без согласия собственника?
Все остальные категории лиц (взрослые дети, родители, другие родственники, знакомые) могут быть зарегистрированы в приватизированной квартире только с письменного, нотариально заверенного согласия всех без исключения собственников. В муниципальном жилье требуется согласие всех совершеннолетних жильцов и наймодателя (администрации).
Вывод: Право собственности на квартиру — не абсолютная крепость. Закон защищает более уязвимые категории (детей, отказавшихся от приватизации) и обеспечивает права сособственников. Поэтому при покупке жилья критически важно проверять не только юридическую чистоту, но и возможное наличие «тихих» жильцов с вескими законными правами на проживание.
