Миллионы россиян, приватизировавших жильё в 90-х, столкнулись с неожиданными проблемами.
С сентября 2025 года вступили в силу изменения, которые существенно усложняют продажу таких квартир и их использование в качестве залога. Главная причина — забытые родственники, когда-то отказавшиеся от участия в приватизации.
Что случилось
Приватизация в России началась в 1992 году. С 2017 года она стала бессрочной, но правовое регулирование продолжает меняться. Новые правила касаются не тех, кто только собирается приватизировать жильё, а тех, кто уже сделал это давно.
Главные изменения:
- продажа приватизированных квартир существенно усложнилась;
- использовать такое жильё как залог по кредитам теперь труднее;
- введены механизмы защиты прав граждан, когда-то отказавшихся от приватизации.
Кто такие «отказники»
В 90-е многие семьи при приватизации оформляли квартиру на одного человека. Остальные члены семьи писали отказ от участия, часто не задумываясь о последствиях. Тогда это казалось формальностью.
Теперь эти люди получили юридический статус — «отказники». Закон гарантирует им право пожизненного проживания в квартире, даже если собственник сменится. И это право становится обременением, о котором обязан знать каждый потенциальный покупатель.
Что изменилось с сентября 2025
Росреестр теперь обязан вносить сведения об «отказниках» в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Но есть нюанс: данные появляются там только в том случае, если собственник сам сообщил о них.
Если собственник скрыл информацию о людях, отказавшихся от приватизации, родственники могут обратиться в суд. Судебная коллегия рассматривает заявление и выносит решение о внесении сведений в реестр. После этого квартира автоматически получает статус объекта с обременением.
Чем это грозит продавцам
Квартира, в которой проживают «отказники», теряет привлекательность для покупателей. Мало кто хочет купить жильё, где кто-то имеет пожизненное право проживания, даже если этот кто-то сейчас там не живёт.
Продать такую квартиру можно, но:
- круг покупателей резко сужается;
- цена падает — продавцу приходится делать значительные скидки;
- сделка требует больше времени и юридического сопровождения.
Проблемы с кредитами
Второе важное изменение касается залога. Теперь, чтобы использовать приватизированную квартиру как обеспечение по кредиту, необходимо письменное согласие всех «отказников».
Если кто-то из них против или просто не может дать согласие (например, потерял связь), банк откажет в ипотеке или кредите под залог. Это сделано для защиты прав проживающих, но для собственников оборачивается серьёзными ограничениями.
Зачем это всё
Власти объясняют ужесточение борьбой с мошенничеством и защитой прав граждан. Раньше нередки были случаи, когда квартиры продавали, а люди, имевшие право проживания, оказывались на улице. Теперь такие схемы невозможны — покупатель заранее видит обременение и понимает риски.
Но для добросовестных собственников, приватизировавших жильё в 90-е, нововведения стали неприятным сюрпризом. Многие даже не подозревали, что забытые родственники, когда-то написавшие отказ, теперь могут заблокировать продажу или получение кредита.
Что делать
Если вы приватизировали квартиру в 90-е:
- Проверьте, кто участвовал в приватизации, а кто писал отказ.
- Выясните, есть ли у этих людей право пожизненного проживания.
- Если планируете продавать квартиру или брать кредит под залог — получите согласие всех «отказников» заранее.
- Внесите сведения о них в ЕГРН через Росреестр, чтобы потом не было проблем с судами.
Если вы сами «отказник»:
Знайте, что имеете право проживания в квартире, даже если собственник сменился. Вас нельзя выселить без вашего согласия.
Главный вывод
Приватизация 90-х возвращается бумерангом. То, что казалось простой формальностью тридцать лет назад, сегодня может стать непреодолимым препятствием при продаже квартиры или получении кредита. Новые правила защищают «отказников», но создают серьёзные проблемы для собственников.
Проверьте документы на свою квартиру сейчас. Возможно, внутри неё живут призраки прошлого, о которых вы давно забыли.
