Эпоха доступных кредитов официально завершается.
Рынок замер: пока одни стремятся успеть до изменений, законодатели готовят коррекцию условий для родителей с одним ребенком. Через две недели возможности сузятся, а ставки для части заемщиков могут вырасти. Государство переходит к более точечному распределению поддержки.
Закат эпохи «семейного маневра»
Рынок годами существовал за счет схем с «оформленными заемщиками» — родственниками, имеющими право на льготу, которые формально брали кредит. Фактический же покупатель без льгот выплачивал его, оставаясь в тени. С февраля эта модель будет ликвидирована.
Новые правила устанавливают: льгота привязывается непосредственно к человеку и считается использованной единожды. Теперь невозможно «взять» льготную ставку у родной сестры, чтобы приобрести инвестиционную недвижимость. Банки получили четкие указания блокировать сделки, в которых заемщик, претендующий на льготу, не планирует проживать в купленной квартире. Использование статуса многодетных родственников для личной выгоды с 1 февраля 2026 года будет приводить к автоматическому отказу.
Принцип «одна семья — одна льгота»
Существенные изменения коснутся супружеских пар, которые раньше могли использовать две льготы. Распространенной была практика оформления двух отдельных льготных ипотек: одну на мужа, вторую — на жену. Юридически всё чисто, но по факту семья приобретала две квартиры по субсидируемой ставке.
С февраля эта возможность исчезает. Вводится правило семейной солидарности: теперь оба супруга в обязательном порядке указываются в кредитном договоре. Право на господдержку для пары используется сразу и полностью после одной сделки. Даже если один из супругов выступал лишь созаемщиком, система зафиксирует его как «воспользовавшегося льготой». Стратегия с разводом для получения второй льготной ипотеки перестанет работать. Одна семья — одна квартира на льготных условиях.
Масла в огонь подлило заявление председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, обозначившего возможную новую «тарифную сетку» для семей:
«Предлагается увязать процентные ставки с количеством рождаемых детей в семье. Если родился первый ребенок — будет 10%, такая цифра обсуждается. Если родился второй ребенок, то 6%, если родился третий ребенок, то 4%. И эти проценты будут снижаться по мере снижения ключевой ставки».
Дифференциация ставок: новые финансовые реалии
Озвученная Анатолием Аксаковым модель вызвала широкий резонанс. Ставка в 6% для семей с одним ребенком, казавшаяся постоянной, может быть пересмотрена. Логика законодателей такова: государственная поддержка должна быть адресной и стимулировать рост семьи.
Финансовая парадигма меняется. Чтобы претендовать на минимальную ставку в 4%, семье, возможно, придется воспитывать троих детей. Для тех, кто остановился на одном ребенке, кредитная нагрузка теоретически может возрасти — до обсуждаемых 10%. Это по-прежнему может быть ниже среднерыночных предложений, но уже не выглядит как масштабная субсидия. По сути, это становится инструментом дифференцированной поддержки в зависимости от демографического выбора семьи.
Скрытая корректировка и рост требований банков
Помимо публичных заявлений, идет менее заметная, но важная работа по изменению механизмов. С начала года скорректирован алгоритм компенсаций банкам со стороны государства. Разница между рыночной и льготной ставкой, которую возмещают кредитным организациям, уменьшилась.
Для потенциального заемщика это означает следующее: банки становятся более избирательными. Выдавать льготную ипотеку всем подряд становится менее выгодно. Растут требования к размеру первоначального взноса, ужесточается проверка платежеспособности. Любая кредитная история с просрочками или высокая текущая долговая нагрузка теперь с высокой вероятностью приведут к отказу. Банки будут ориентироваться на максимально надежных клиентов.
Альтернатива в регионах: новая роль МФО
Власти пытаются стимулировать рынок в регионах через микрофинансовые организации (МФО) с государственным участием. Речь не о пунктах быстрого кредитования, а о специализированных структурах для малых городов и сельской местности, где крупные банки не всегда представлены.
Однако эксперты выражают опасения по поводу рисков роста закредитованности на местах. Жители удаленных территорий получат доступ к средствам, но контроль за выдачей и обслуживанием таких кредитов у МФО может быть слабее. Ранее звучали инициативы, например, от спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, о привязке льготного кредитования к региону прописки, чтобы ограничить отток средств в столичные агломерации. Если подобные меры будут приняты, это окончательно закрепит право на льготное жилье только в регионе проживания заемщика.
